Покупатель должен видеть приобретаемое жилье не на картинках, а в реальности, должен иметь возможность побродить по квартире, выбрать вид из окна, решили в Минрегионе. Сейчас ведомство рассматривает возможность отмены закона о долевом строительстве. Что это значит для рынка недвижимости?
Строить смогут лишь застройщики, крепко стоящие на ногах. Тенденция эта началась с июня, после выхода поправок к закону о долевом строительстве. Те, кто строит по закону, уже продают квартиры задорого, по ценам готовых домов, остальные же потихоньку уходят с рынка. А инициатива Минрегиона лишь окончательно расставит акценты.
Для начала немного истории. «В 2000-х годах, – говорит председатель совета директоров ГК «Пионер» Леонид Максимов, – рентабельность от вложенных средств составляла 100-200%». Например, если общая стоимость строительства жилого комплекса составляла $1 млн, то застройщику необходимо были иметь всего $200-300 тыс. собственных или кредитных средств. А с продажи квартир он получал порядка $1,3-1,4 млн. То есть вложенные средства застройщик удваивал, а если получится, то и утраивал.
Для того чтобы выйти на площадку, застройщику нужно было сделать проект и его экспертизу. На это уходило 2-3 месяца, после чего строители обносили площадку забором, начинали рыть котлован и продавать квартиры по преддоговорам. «Повесил баннер на забор – и пошел поток денег! Рекой!» – ностальгирует Леонид Максимов. На начальном этапе строительства квартиры продавали дешево, и эти деньги шли на строительство, перевод земли, на разрешительную документацию и другие расходы. К завершению строительства, когда все или почти все документы были оформлены, квартиры дорожали вдвое от начальной цены.
Но не все строители завершали начатое. Первые обманутые дольщики появились практически одновременно с рынком коммерческого жилья. По словам президента ФСК «Лидер» Владимира Воронина, в Балашихинском районе есть недостроенный дом с обманутыми дольщиками, которому больше 20 лет. Сегодня, по экспертным оценкам, общее количество обманутых дольщиков в стране варьируется в пределах 100-150 тыс. человек. Только от «Социальной инициативы», которая в 2004 году «заморозила» свои объекты, количество пострадавших составило 62 тысячи семей в 55 регионах.
Возможно, «Социальная инициатива» и стала последней каплей, после которой власти решили навести порядок на рынке недвижимости. В декабре 2004 года появился закон №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», инициатором которого стал Комитет по кредитным организациям и финансовым рынкам Госдумы.
Закон наделал много шума, но ничего не изменил на рынке жилья. Публично возмущаясь новыми жесткими условиями, строители работали по старым, продавая жилье по преддоговорам и вексельным схемам на этапе котлована.
Согласно исследованию компании «НДВ-Недвижимость», опубликованному в июне текущего года, всего 8% новостроек продавалось по закону №214-ФЗ. Но это по большей части были дома на завершающих стадиях строительства. «Плюс-минус к 10 этажу, как правило, застройщики собирают полный пакет разрешительной документации и начинают продавать квартиры по 214-му закону», – объясняет Владимир Воронин. На самом же опасном для покупателя начальном этапе строительства, застройщики по-прежнему работали, пользуясь рекламой на заборе и преддоговорами. Тем более что никаких серьезных карательных мер не предусматривалось.
Теперь вернемся в настоящее. Летом текущего года вступили в силу поправки к закону о долевом строительстве, согласно которым за каждую квартиру, проданную в обход 214-ФЗ, застройщик штрафовался на сумму от 500 тыс. до 1 млн руб.
Эти меры немного дисциплинировали рынок жилья, однако есть и обратная сторона. «Если строить по 214-ФЗ, то при отличной работе, когда все оптимизировано, сбор документов займет не меньше года, но тогда по копеечным ценам застройщикам продавать уже невыгодно, – рассуждает Владимир Воронин. – В нашей компании есть запас прочности и в кризис мы продавали квартиры по довольно высоким ценам».
Такой же политики придерживается и группа «Ташир», которая продает квартиры в ЖК «Газойл-Сити», расположенном в далеко не самом престижном районе (метро «Новые Черемушки») по цене $12 500 за кв. м, что как минимум на 20-30% выше рыночной. Как объяснил вице-президент компании Виталий Ефимкин, компания готова полностью построить дом на свои средства, а цена, по сути, соответствует стоимости квартир после сдачи дома госкомиссии. «Поправки постепенно отметают дешевый сегмент жилья, – рассуждает Владимир Воронин. – Отметут они и часть игроков: некоторые уже остановились в поисках денег, кто-то – навсегда». Вместе с обманутыми дольщиками покинут рынок и многие строительные компании, а оставшиеся смогут диктовать свою ценовую политику. И доступное жилье при этом сценарии так и останется в планах правительства и в мечтах россиян.
